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南京：龍頭房企領跑的焦慮
追求規模與核心城市嚴厲調控之間的矛盾，成為新時期房企面臨的難題。
2017 年的上半年，南京房地產市場新政頻出，房企在嚴厲的政策幹預下，或主動或被動地減速。雖然銷售金額成績斐然，但龍頭房企在規模擴張任務的壓力下，神經已處於高度緊張之中。追求規模與核心城市嚴厲調控之間的矛盾，成為新時期房企面臨的難題。
世茂：有好地就會去拍
深耕南京市場多年後，世茂房地產在這幾年迎來爆發，在南京的銷售金額一直排名靠前：2015年是南京“銷冠”，2016 年排名第八，克而瑞數據顯示 2017 年上半年排名第三。
“今年初，我們定下瞭南京市場沖刺百億的目標，截至 6 月底，完成瞭 40 多個億。”世茂房地產南京公司的媒介負責人表示，公司對南京市場份額相當重視。
“下半年，我們的營銷重心在世茂外灘新城、世茂城品、榮裡上，我們對百億目標的完成抱有很大信心。”世茂南京公司的媒介負責人表示。世茂在河西中部的 G11 地塊是個超大體量的商辦項目，建成後可售面積超過 40 萬平方米。世茂方面表示，這個項目將在下半年啟動相關的籌備工作，但銷售節點最快在明年。
7月上旬，世茂拿下江浦G24地塊，依照土地出讓規則，這塊地達到最高限價，未來將現房銷售並配建面積不低於 3 萬平方米的保障房。這意味著，待市面上的城品、外灘等項目去化完成以後，世茂在南京的住宅產品很可能會斷檔。
對此，世茂方面透露：世茂一直將拿地列為重點工作，在南京樓市不斷調整土地出讓方式、不斷深化調控手段的當下，無哪個板塊，隻要有優質的、適合世茂的地，集團都會去博一把。
保利：銷冠的焦慮
與世茂相比，央企保利地產的步伐更加穩健。今年上半年，保利江蘇完成瞭 80 多億元的銷售額，年初定下的全年 160 億元的銷售目標，看起來完成的問題不大。
然而，對於保利江蘇公司來說，內心深處的焦慮卻難以避免。焦慮的原因是，樓市深度調控下，原有的銷售節奏被徹底打亂。
根源在南京。保利江蘇公司上半年完成的 80 多億元銷售額當中，南京占據 70 多億元的份額，南京市場在保利江蘇的版圖中占據無可動搖的絕對地位。
上半年，依靠天悅、堂悅、西江月、中央公園等幾個高價項目的發力，保利在南京取得瞭“半程銷冠”。但是面對調控政策和超省錢集團公司的任務指標，保利江蘇方面自感壓力巨大。
“網簽備案的速度很慢，房子明明賣掉瞭，但是為瞭樓市調控大局，數據遲遲難以上傳。”按照網簽數據，保利地產上半年在南京隻賣出 46 億元，但按照保利江蘇的計算，實際賣瞭 70 多億元，這當中有貨值不菲的房源要等待排隊備案。
還有一個焦慮來自於土地儲備。目前保利中央公園、西江月、堂悅即將售罄，而保利雨山路項目因限價和市場因素，暫時難以入市，這樣一來下半年的貨量就少瞭很多。
保利江蘇公司方面透露，過去一年中南京的土地拍賣規則變化較大，保利地產參加土地拍賣時，搖號手氣不佳，沒有斬獲到多少土地。同時對土地市場也相對比較謹慎，沒有去參加過高價格土地的爭奪，因此目前的土地儲備不夠多。這導致公司現在隻能到江蘇的其他地區去尋找土地，例如常州、鹽城等地就成瞭保利江蘇現在重點找地的地方。
新城：為規模去三四線與保利處境相似的，還有新城地產。
作為江蘇房企的龍頭老大，新城地產近年來在南京的市場份額也逐年增加。按照克而瑞統計數據，今年上半年，新城地產在南京銷售金額排第三。
但是，新城地產同樣面臨一年後南京市場銷售乏力的困境。根源在南京“現房銷售”的土地拍賣規則。去年，南京為瞭嚴控土地溢價，制定瞭土地拍賣達到一定價格後就要承擔現房銷售的規定。新城地產拍到瞭麒麟和青龍地鐵小鎮的兩幅地塊，都將實行現房銷售規則。由於這兩幅地塊還必須要精裝修，預計 2018 年底之前都難以上市。這樣一來，新城在南京就面臨土地斷檔的危機。
應對南京嚴酷的拿地困境，新城給出的辦法也是去三四線城市。
前不久，新城地產剛剛進軍鎮江主城市場，加上在鎮江句容寶華鎮的“源山”，新城在鎮江已經有兩處項目。“到南京周邊的三四線城市去找地找項目，根本原因不是特別看好當地市場，而是在南京太難瞭，要解決一兩年之內的銷售規模，就隻能到三四線城市去。”新城地產南京公司表示，與他們相似的還有中海、融創、中南等房企。
龍湖：加速擴張的新面孔
從龍湖在全國市場上的表現來看，其快速發展擴張的姿態勢如破竹。
克而瑞發佈的《2017 年上半年中國房企銷售金額排行榜 Top200》中，龍湖地產以 922.5 億元的銷售額位居榜單第八名，較 2016 年的排名上升瞭 5個名次，完成瞭年度目標的 84%。
而在《2017 年上半年南京房地產銷售龍虎榜》Top 前十名單中，並沒有看到龍湖的名字。2017 年上半年，龍湖南京公司的銷售額隻有 17 億元。
對此，龍湖地產南京公司的營銷負責人表示：龍湖進入南京市場的時間並不長，實際在售的項目隻有 3 個。年初，龍湖南京公司定下的全年營銷目標是 40 億元。
不過，龍湖在南京的土地擴張速度令人折服。今年上半年，龍湖快馬加鞭，在南京一舉囊獲3幅地塊。在售項目加上待開發地塊，龍湖的土地儲備總量超過 80 萬平方米，在南京主流房企的土地儲備排行榜中排名第四。
盤點龍湖拿下的地塊，不難發現這些地塊多為商辦混合用地。龍湖南京公司營銷負責人介紹：龍湖的產品線非常豐富，商業、公寓、住宅多方面開花，但商業其實是龍湖最大的特色與優勢，迄今龍湖商業已經在南京完成瞭5座“天街”系購物中心的佈局，其中，龍灣天街預計在 2019 年開業。
與其他大規模房企相比，南京龍湖顯得較為輕松。“有適合龍湖產品定位的地塊，我們也會積極去拿。希望在控制成本的同時，能將龍湖的品質產品帶給南京人。”
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